¿Equidad o inequidad?
En el año 2005 el municipio de Concordia, con un padrón de 45.078 contribuyentes de la Tasa General Inmobiliaria, recaudó $ 4.073.091,82
Este monto es el resultado de aplicar el 1,43 por mil de alícuota al valor que surge de la valuación fiscal de las viviendas, donde tiene directa incidencia el valor de construcción por metro cuadrado que determina su categoría.
La alícuota de la Tasa Inmobiliaria tiene por objeto gravar a las viviendas según su valuación y ubicación, pretendiendo resarcir de esa manera los gastos de recolección de residuos, alumbrado, barridos, regados, bacheos, mantenimientos y limpiezas en general.
El Ejecutivo municipal interpreta que introducir alícuotas diferenciales se torna más justo porque el contribuyente no sólo paga en función de la cantidad y calidad del servicio, que tiene relación inmediata con la zona, sino en función del valor de la valuación fiscal de la propiedad. Descifra que equipara los esfuerzos contributivos y así cumple con un principio fundamental en materia tributaria, que es tener en cuenta la capacidad contributiva.
Es claro que el estado municipal debe analizar la equidad y eficacia de su sistema fiscal de tributación inmobiliaria, porque el tributo inmobiliario continúa siendo la opción predominante de financiamiento de los servicios públicos.
El tema es que, para lograr ese objetivo, necesita contar con un catastro que tenga cobertura completa, adecuada y correcta para ser equitativa la tributación. Además de los atributos básicos para la tasación de diferentes clases de propiedades, la valuación es una tarea técnica que requiere tasación uniforme.
Si bien es cierto que el avalúo municipal está muy por debajo de lo que ocurre en el negocio inmobiliario y habría que corregirlo, es también muy cierto que las categorías tal cual aparecen en los registros municipales están lejos de corresponder a la verdad.
De acuerdo a los registros municipales aparecen viviendas, construcciones, mejoras, avalúos burlescos que no responden a la realidad. Incluso, casas que antes figuraban en los padrones y que, sin saber cómo ni porqué, desaparecieron de los registros.
DEBATE Y OPINIÓN investigó a muchas superficies con mejoras y avalúos de esas mejoras como así también las categorías y estados de esas viviendas y pudo comprobar muchas irregularidades en los datos volcados al Sistema de información de la Administración Municipal (SIPAM), que no tienen correlatos con la situación. Enumeraremos algunos de los casos constatados que demuestran que primero hay que solucionar el sistema administrativo y luego sí discutir un tributo sano.
Hay viviendas construidas recientemente en zona residencial que figuran con categoría 3.3 (muy cerca de las viviendas de interés social que son categoría 4) y un valor de construcción de $ 290.- el mt2 cuándo en realidad si se los compara con los valores de construcción que estima la provincia el mt2 alcanza una cifra sensiblemente mayor $558,79, es decir, casi un 100 % mayor.
Detectamos por ejemplo que, una vivienda de características suntuosas, con 754 m2, cubiertos aparece en el sistema, como una vivienda de 52 m2 de estado regular.
O viviendas en barrios privilegiados como el barrio privado y cerrado “Barrancas del Donovan”, donde figuran en los registros con superficies 0 y avalúos 0, cuando en realidad existen construcciones de 224 m2 consolidadas desde el 2003 y categoría 1,5.
En el mismo barrio privado “Donovan” aparecen viviendas como construidas en el año 1980, estado regular y categoría 4, cuando en realidad son viviendas de reciente construcción y categoría 1,5.
Siguiendo con los ejemplos, una vivienda de Av. Juan B. Justo construida en el año 1990 aparece en los registros como categoría 3 cuando en realidad se trata de una vivienda de 392 m2 que, tanto por la cantidad de mts2 como por el tipo de material utilizado pertenece a la categoría 2.
También en los registros de SIPAM hay innumerables casos donde figuraran como baldíos importantes construcciones. En el anterior sistema y como corresponde, esas casas tenían valor, es decir integraban una grilla con el correspondiente avalúo fiscal.
Al decir de un confidente y funcionario municipal “casas que desaparecen de los registros”.
Entre las variadas irregularidades una casa del barrio José Hernández construida en el año 1979 aparece en el SIPAM con categoría 4,2 mientras que en la zona de San Carlos (es decir, una zona cara) aparecen viviendas de 150 mts2 en categoría 4.0
AUMENTO DE TASAS Vs. CONTROLES
Discutir el aumento de tasa no esta mal pero primero se tiene que tener la certeza que los registros del SIPAM son correctos, y esto se tendrá, si se analiza cada zona, si se controlan las mejoras consolidadas y desde que fecha.
Además, que los valores de construcción respondan a la realidad de su categoría ; Que las irregularidades no sean detectadas al azar por los funcionarios, en definitiva que haya coincidencia entre la realidad y los registros que tiene actualmente el sistema, tal vez corrigiendo esto se cumpla con lo que nos dijo un funcionario municipal “recaudaríamos algo similar con lo que se pretende con la modificación de las alícuotas”.
Si tenemos en cuenta las readecuaciones de acuerdo a las alícuotas propuestas por el Ejecutivo municipal, la variación de la recaudación de la Tasa Inmobiliaria, tiene una incidencia respecto a los valores actuales del tributo, de aproximadamente $ 290.000.- bimestrales, lo que representa $ 1.740.000.- anuales es decir un 42 % de aumento de recaudación respecto al año anterior.
Es de destacar que, de acuerdo a los datos chequeados por Debate y Opinión, sólo el 23% del padrón se mantendría en los valores actuales, es decir, seguirían pagando lo mismo que en la actualidad o disminuirían en poca proporción.
