La vigencia del Código Civil de Vélez Sarsfield, finalizó el 31 de julio de 2015, a partir de allí, entró en vigencia el nuevo CCC. Las normas sobre locaciones pasaron de 163 a lo establecido en el nuevo Código Civil y Comercial que contiene solamente 39 artículos; es decir, se han abreviado mucho los temas.
OBJETO Y DESTINO
El Art. 1196. De Locación habitacional.
No puede requerirse del locatario: el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; ni depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado. Tampoco el pago de valor llave o equivalentes.
“El ámbito de aplicación de ésta norma queda limitado por el destino de vivienda, no siendo por lo tanto aplicable a la locación de inmuebles con destino comercial donde es costumbre exigir el pago del valor llave”, agrega la abogada.
PLAZO DE ALQUILERES
Con relación a los plazos de los alquileres, Antonio Mainez comentó que el actual Código Civil y Comercial (CCC) establece mínimo dos años a cualquier destino. Con las excepciones de no aplicarse el mínimo a sedes de embajadas, o habitación con muebles con fines de turismo, descanso o similar.
“Antes se pactaban dos años para locación de vivienda y tres años para comercio. Ahora es dos años para todos, lo mínimo es dos años. Si nada se dice, hay que respectar los plazos mínimos legales, el plazo mínimo es de dos años. Las excepciones son para contratar menos de dos años.
“El plazo máximo en las locaciones encuentra su fundamento en razones de política legislativa. En efecto, plazos excesivamente extensos, perjudican el tráfico comercial, las inversiones en la cosa locada y suelen constituirse como problema cuando la cosa ingresa en un nuevo acervo hereditario. El plazo debe contarse desde que emprende efectivamente el uso y goce. El plazo es de carácter resolutorio”, aclara Florencia Simonetti. Que agrega: “El cómputo del plazo es el inicio del contrato. Tanto la renovación como la prórroga deben realizarse por escrito, por lo general mediante una cláusula que establezca dicha opción”.
MONEDA EXTRANJERA
Pactar una cláusula de estabilización en moneda extranjera no está permitido en orden a la ley. Tampoco se podría pactar un contrato de locación en moneda extranjera conforme a lo dispuesto en el Art. 756 del CCC, comentó Mainez.
Además el abogado agregó con respecto a moneda extrajera: “Depende. Es una interpretación, porque yo puedo pactar en moneda extranjera en contratos en los que esté previsto pactar en moneda extranjera, como contratos bancarios. Ahora, lo que sucede es que la moneda extranjera como tal, no es dinero en el país. Por eso, que un artículo especifico dice que si se pacta en moneda extranjera la obligación se va a considerar que se puede cumplir como cosa.
Por lo tanto, yo puedo cumplir entregando la moneda de curso legal teniendo en cuenta la cotización oficial del día del pago. “Si todo esto lo colocamos en contratos de locaciones. (…) Entonces desde esa perspectiva, los contratoS que se van a ejecutar dentro de la Republica no pueden estar pactados en dólares, si yo pacto en dólares, pacto en algo que no es dinero. Tiene que ser precio en dinero, en el país la moneda extranjera no es dinero, sino una cosa”, explica a DIARIOJUNIO con respeto a este tema que genera mucha confusión.
DEPÓSITO Y EXPENSAS
La abogada dijo que el depósito que se debe pagar a la inmobiliaria para entrar al inmueble no debe exceder el equivalente a un mes de alquiler, que se devuelve al terminar el contrato; en el caso de entregar la vivienda en las mismas condiciones. “De esta manera, se puso un costo al tema de la garantía. Generalmente se paga ese depósito y un sellado”, recordó.
“Por otro lado, las expensas y los impuestos que gravan el inmueble pueden ser sujeto de convenio de partes y se puede disponer que el pago integre el precio a cargo del locatario. El incumplimiento de ese pago puede suponer el desalojo, que es algo que la antigua ley no tenía en cuenta. Debe ser expresado en el contrato que esos gastos integran el pago mensual”, adicionó.
MANTENIMIENTO DE LA PROPIEDAD
En cuanto al pago de los impuestos y servicios, la letrada indicó que la vieja ley no regulaba quién debía pagarlos, pero ahora es un aspecto que está expresado en la nueva norma. Puntualmente, dice que los debe pagar el locador, salvo que se disponga en el contrato que los debe pagar el locatario. “Juega mucho la autonomía y la voluntad, ya que hay muchas cuestiones que se pueden trasladar tanto al locador como al locatario”, apuntó.
REAJUSTE DE MONTO
Antonio Mainez expresa que: “El precio de la locación no puede ser reajustado por disposición de la Ley N° 23.928/1991. El articulo 7, indica que el deudor cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En ningún caso se admitirá actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas.
Y el Articulo 10, dice que se mantienen derogadas todas las normas legales que autorizan la actualización monetaria; no pudiendo aplicarse, ni esgrimirse ninguna cláusula contractual como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.
ACCESIBILIDAD
Mainez con respecto a este punto que destaca el nuevo Código Civil y Comercial, indica: “Específicamente la Ley pone en el ojo, para que la persona discapacitada no sea impedimento para alquilar o para continuar ocupando la propiedad o aun cuando la persona a cargo del discapacitado no sea quien viva en la propiedad alquilada. Evidentemente es espíritu de la Ley lo que está buscando una protección a ultranza a personas discapacitadas o con capacidades disminuidas”.
INMOBILIARIAS
DIARIOJUNIO consultó con cinco inmobiliarias de la ciudad; las cuales coincidieron en los requisitos para el alquiler que se solicita al interesado : un mes de alquiler ; otro de depósito por adelantado ; un mes de comisión y los sellados de contrato.
En cuanto a las garantías se pueden solicitar hasta dos garantes con sus últimos dos recibos de sueldo o el título de una propiedad. Se solicita que el garante sea familiar directo y viva en la zona de la propiedad, por cualquier inconveniente.
En algunas inmobiliarias nos aseguraban que, luego de un año de alquiler, viene la readecuación semestral del 15% o del 30% anual. El tema este es discutible, confronta con la ley y seguramente podría generar conflicto entre locador y locatario.
