En el IAPV hay entre 3500 y 3800 familias anotadas en el registro de demanda permanente. De ese total, sólo 1700 pudieron ingresar al último sorteo que se desarrolló en noviembre, en el gimnasio municipal. Es que las autoridades del organismo encargado de la construcción y adjudicación de viviendas populares exigen al grupo familiar un piso de ingresos en blanco –recibo de sueldo o constancia de monotributo- que superen los $ 600.
La cuota de un inmueble es de $ 160 aproximadamente, y se calcula que debe abarcar un 20 % del sueldo aproximadamente. “Muchas personas superan los $ 600 pero tienen ingresos ‘en negro’ y no los pueden acreditar. Por eso no se los incluye para los sorteos”, expresó una fuente del IAPV. Pero el problema más importante en el organismo es la oferta: en el último sorteo había 292 viviendas para 1700 familias. O sea 0,17 casas por familia; o 5,8 familias por cada casa.
Quienes pueden acreditar ingresos en blanco pueden acudir a los distintos bancos para pedir un crédito hipotecario. Pero sólo el Nación ofrece el plan Inquilinos, al menos en Concordia (no hay sucursales de las otras entidades que lo ofrecen: el Banco Provincia de Buenos Aires y el Ciudad de Buenos Aires).
Tal como se deduce su nombre, el plan está destinado a las familias que alquilan. La cuota del banco se determina en base al monto del alquiler más un 15 %. Por ejemplo, aquel que abona $ 600 mensuales para residir en un departamento, puede recibir un préstamo de $ 62.250 a pagar en 30 años, y la cuota máxima será de $ 575. El tope de esta línea son los créditos de $ 300.000.
En el Nación aseguran que “muchísima gente acude a consultar” pero calculó que sólo un 30 % accede a los préstamos. En muchos casos, porque los papales del inmueble a adquirir no están en regla. Para ello, deben estar al día con los impuestos y no debe pesar sobre el mismo ninguna hipoteca. El otro inconveniente son los ingresos: se estima que la cuota no debe superar el 30 % del total de lo que ingresa mensualmente a la familia. “Si viene alguien y dice que paga un alquiler de $ 900 y gana $ 1000, quiere decir que algo esconde y por eso no va”, señalan en el banco. La decisión final corre por cuenta del gerente.
La otra posibilidad es la línea de créditos hipotecarios “Nación Mi Casa”. Para ello se exigen como ingresos en blanco no menores a $ 1500 mensuales. En ese caso, se puede acceder a un crédito de $ 45.000, a 30 años de plazo, con una cuota de $ 442 por mes. Hay otros bancos privados que ofrecen créditos hipotecarios pero en el Nación aseguran que tienen la tasa más baja del mercado (9,50 %), y son los únicos que cubren el precio total del inmueble.
Pero los agraciados que pueden acceder a un crédito bancario se topan con una valla infranqueable: los precios del mercado inmobiliario. Hoy, tanto las viviendas nuevas como usadas, ubicadas en el barrio céntrico, se cotizan en dólares. En la inmobiliaria “Luis Bordoy” aseguraron que un departamento usado de un solo dormitorio, en pleno centro, se cotiza en U$S 50.000.
Si la intención es adquirir una vivienda nueva, las opciones más económicas son los dúplex. Se trata de construcciones de dos plantas, divididas entre planta baja (living, comedor, cocina, garage, toilette) y planta alta (dormitorios). Pero valen tanto o más que un departamento usado: se estima que el precio de los ubicados por Corrientes, entre La Rioja y San Juan, ronda los U$S 55.000.
En cambio, si se pretende mudarse a uno de los tantos edificios de departamentos que se construyen en Concordia, deben estar dispuestos a pagar entre U$S 900 y U$S 1000 el m². Por ejemplo, el m² del edificio que se construye en Catamarca y Urquiza cuesta U$S 900, según los datos brindados por la inmobiliaria que lo comercializa. El encargado de la misma aseguró que “un elevado porcentaje ya está vendido”.
Por otra parte, la misma fuente indicó que los precios varían de acuerdo a las comodidades que ofrezca el inmueble. “Depende de la calidad del material con que esté construido, las terminaciones, si tiene ascensor, las prestaciones que ofrezca. La cochera es muy importante”, recalcó.
El mejor ejemplo lo encarna el edificio que se levanta en Salta, a mitad de cuadra entre Pellegrini e H. Irigoyen. Los inversores lo ofrecen a un precio que oscila entre U$S 1700 y U$S 3400 el m². Pero la diferencia con los restantes es que el departamento viene completamente equipado: calefactor de tiro balanceado, amoblamiento, etc. Hay tres tipos de departamentos -todos de 2 habitaciones- pero básicamente su diferencia está en el tamaño del living, entre otras cosas. El más grande mide 85 m² y el otro 63 m². A 1700 el m², costarán U$S 144.500 y U$S 107.000 respectivamente; a U$S 3400, U$S 289.000 y U$S 214.200.
El boom de los departamentos
El encargado del Departamento de Obras Privadas, Héctor Oñate, señaló que el año pasado “se han acentuado la construcción de los departamentos de todos tipos”. Citó los edificios de departamentos que “por lo general tienen características particulares que apuntan al mercado de matrimonios de recién iniciados o personas solas; departamentos de un dormitorio cuya superficie ronda los 50 o 60 m² para personas solas”.
También han aparecido “edificios de departamentos de dos dormitorios, tres dormitorios, edificios que se empezaron a construir durante o se reiniciaron después de estar paralizadas las obras como el edificio San Francisco de Caballi, en San Martín y Peatonal”. El edificio data de la década del 80 y, debido a que el esqueleto estuvo muchos años a la intemperie, se pidió un estudio a la Universidad para saber la estabilidad del mismo. “Se han tomado todas las precauciones. Hubo unas modificaciones al proyecto original de acuerdo a lo que está pidiendo hoy el mercado, apuntando a departamentos más chicos y no tan grandes”, indicó Oñate.
En la misma situación se encuentra el edificio de Catamarca y Urquiza. El legajo tiene 20 años de antigüedad y “se planteó al momento de construirse el gimnasio San José; viene batallando desde hace muchísimos años y en el 2006 se inició la construcción”.
En otras partes de la ciudad, sobre todo desde Boulevard San Lorenzo al norte, al oeste de Eva Perón, y al este de la UNER, “aparecen las propuestas de construcción de departamentos de una o de dos plantas”. Oñate señaló que, en teoría, apuntan a satisfacer el mercado de estudiantes. “Son departamentos de un solo dormitorio”, explicó.
Para el encargado de Obras privadas, el auge de la construcción “no está en la vivienda ‘unifamiliar’ de la clase media: eso desapareció”. La mayor cantidad de casas que se van aprobando son “casas que rondan la clase media hacia arriba”. La vivienda de tipo popular “no existe más, salvo lo del IAPV que apunta a otro tipo de población”. En la actualidad, la clase media “que antes podía acceder a un crédito para hacerse su casa, hoy busca en el IAPV. También desapareció la ampliación: aquel que quería el garage, el tercer dormitorio”.
Lucha sin cuartel a las normas
Pero luego señaló que “acá viene una fuerte lucha, una puja, en cuanto a las normas que establecen los parámetros máximos de construcción”. Los propietarios del terreno y los profesionales que un terreno, donde como máximo se pueden tener cuatro departamentos porque eso marca las medidas del terreno, “quieren cinco o quieren seis. O piden 10 para estar peleando seis meses y llegan a un número que tal vez no es diez pero es ocho o es seis y así”. Se trata de “una fuerte discusión entre lo que es la norma y el dueño del terreno, o el profesional, o la empresa que trata de sacar lo máximo posible”.
Oñate dijo que si las normas piden patios -tratándose de inmuebles de planta baja o de un solo piso- de 4 mts., “los profesionales o los propietarios, si te pueden hacer el patio de 3 o de 2,70 mts., lo hacen”. Luego prosigue la discusión sobre donde va la cochera, “piden o buscan la forma se les exija la menor cantidad de cocheras”.
El encargado de Obras Privadas citó un caso de un edificio “no muy grande con cocheras donde aparentemente a las cocheras las transformaron en departamentos que es mucho más redituable”. Según explicó, esta práctica “densifica la cantidad de habitantes, violan el Código (de Ordenamiento Urbano)”.
Luego señaló que el Código debería respetarse pero: “lamentablemente vemos a diario las discusiones con los profesionales; conflictos continuos por el hecho que si me permiten ocho pisos te hago nueve o diez para que después me autoricen nueve”.
Otra de las tretas es hacen pasar oficinas por “unidades funcionales de viviendas”. Dijo que “comúnmente se hace y es una cosa para revisar en el Código” porque las oficinas, de acuerdo a algunas interpretaciones, no llevaría estacionamiento. “Pero en la práctica todos sabemos que si haces oficinas, si o si te movilizás en vehículo, necesitás estacionamiento y seguimos con este problema”.
Por último, expresó que se han otorgado distintos tipos de excepciones. Puntualizó que se trata de excepciones que “están dentro de un marco de racionalidad”. Explicó que son cuestiones que “merecen ser revisadas pero hay otras que no merecen mayor discusión y son canalizadas como excepción o cuestiones excepcionales que seguramente impactarán negativamente o no en un par de años, o ya lo hacen como el tema del estacionamiento”.
