A comienzos de 2009, en plena crisis mundial, el Gobierno de Cristina Fernández de Kirchner lanzó una amplia batería de planes para impulsar el consumo y sostener la alicaída actividad productiva.
Así, a partir de fondos de la Administración Nacional de Seguridad Social (ANSES), el Ejecutivo se dispuso financiar un amplio abanico de productos que incluía autos, bicicletas, heladeras y calefones. Incluso, la jugada fue más allá y se agregaron servicios, como el turismo.
A pesar de las sumas de dinero destinadas a financiar el consumo, los planes oficiales pasaron sin pena ni gloria. Algunos créditos ni siquiera motorizaron el 10% de las ventas que se pretendían y otros, como el de los 0 kilómetro, aún están poniendo primera.
En este contexto marcado por el poco interés de la sociedad a contraer nueva deuda, el único plan de créditos que fue bien recibido fue el de los hipotecarios.
En una fase inicial el Gobierno canalizó, a través del Banco Hipotecario, un desembolso de u$s300 milllones, para ofrecer préstamos destinados a la compra, construcción y ampliación de viviendas.
Agotado ese stock, el Ejecutivo debió adelantar el desembolso de los montos planificados para 2010 y 2011, de u$s600 millones cada uno, es decir, un total de u$s1.500 millones para los tres años.
El dato para destacar es que el nivel de demanda ha sido tal, que los fondos disponibles para todo este año y el que viene ya estarían prácticamente adjudicados.
En efecto, según datos del Banco Hipotecario a los que accedió en exclusiva iProfesional.com, 17.000 personas ya fueron precalificadas para hacerse de los créditos.
“Para la primera etapa, la ANSES anunció que adelantaba el presupuesto dispuesto para todo el programa, como para que no haya problemas de cupos”, explicaron fuentes de la entidad a este medio.
Radiografía de los beneficiados
De acuerdo a la información brindada por el Banco Hipotecario a iProfesional.com, hay 17.000 carpetas precalificadas. A las mismas deben sumarse un total de 3.395 solicitudes, que ya han sido aprobadas – o están en proceso de preaprobación – por un total de 540 millones de pesos.
Es así como, en conjunto, ya suman más de 20.000 los beneficiarios del plan oficial.
En cuanto al destino de los préstamos, aquellos destinados a la construcción se llevan la mayor parte, especialmente en el interior, donde teniendo en cuenta que la disponibilidad de terrenos es mayor que en Capital Federal, un 70% de los interesados pidió el dinero para ese destino.
El monto otorgado a cada tomador del préstamo varía de acuerdo a los ingresos justificados, pero desde el Banco Hipotecario confirmaron que el promedio es de $150.000 por familia.
Ese dinero rinde de diferentes formas según el destino, la calidad de la obra a construir o la vivienda a comprar y la ubicación.
Líneas de crédito y costo del m2 de construcción
En este sentido Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, explicó que, en el caso de la construcción, el costo del m2 para una obra de calidad media es de u$s600 aproximadamente. El mismo puede alcanzar los u$s1.000, o más, cuando se trata de viviendas premium.
Para esto se debe tener previamente el terreno, cuyos valores son muy variados según la zona y son casi inexistentes en Capital, donde tienen una incidencia muy alta en los productos terminados.
De esta manera, un grupo familiar que acceda a un crédito de $150.000, de no contar con ahorros previos, podrá construir entre 50 y 65 m2 con el monto otorgado.
Las líneas destinadas a la construcción tienen un Costo Financiero Total (CFT) cercano al 14% y además permite que la relación cuota/sueldo (40%) sea más alta que los parámetros de mercado (30%).
En este caso se financia el 100% del monto, mientras que para compra se otorga el 70% del valor del inmueble
Compra o ampliación de vivienda
Las líneas para compra de unidades usadas, o nuevas, mejoran bastante a las existentes, ya que el Hipotecario tenía -hasta antes del plan oficial- un crédito a tasa fija a 10 años del 30,67% anual.
Las nuevas líneas estiran el plazo a 15 años y además bajan sensiblemente los tipos de interés (20% CFT para inmuebles usados y 18% CFT para inmuebles a estrenar).
De todas maneras, estos porcentajes se consideran altos para la compra de una vivienda, según insisten en destacar los especialistas del sector.
Precios
De acuerdo a un relevamiento de Reporte Inmobiliario en los cascos urbanos de las principales ciudades, la brecha entre precios máximos y mínimos resulta muy notoria, tal como puede apreciarse en el siguiente cuadro:
El m2 varía entre valores muy elevados, que pueden encontrarse en el sur (por ejemplo en Bariloche, donde el m2 supera los u$s2.000 promedio) y aquellos más reducidos que se encuentran en el norte del país (en Jujuy, por ejemplo, la cifra ronda los u$s700).
La banca privada, desplazada
Desde hace algunos meses la banca privada se alejó de los créditos a largo plazo y quedaron relegadas a los servicios de corto plazo, especialmente a impulsar las operaciones con tarjetas de crédito.
La imposibilidad de competir, con tasas de interés menores, llevó a que se alejen hasta que “pase la tormenta”, según explicó a iProfesional.com una fuente cercana de una entidad.
Si bien en cartelera el interesado puede encontrar diferentes opciones, al momento de solicitar el préstamo, la respuesta es negativa. “Varios bancos de primera línea tienen el producto ´Préstamos hipotecarios´ activados. Pero, a decir verdad, los mismos no se están otorgando, o bien el “cupo de las líneas están cubiertos (forma honrosa de decir que no a un pedido)”, explicaron.
Además, las condiciones no son para cualquiera. Según Gustavo Giraldez, especialista de Notibancos.com, las tasas de interés que se manejan para este producto son sumamente altas. “Si tenemos en cuenta que van de 15% a 22%, más un plus 400 puntos básicos por el costo de otorgamiento y seguros, entre otros cobros, no resultan atractivas en estos tiempos de incertidumbre”, destacó.
¿Cuál es la tasa ideal?
En este contexto, las oportunidades quedan restringidas, básicamente, a las opciones que brinda el Hipotecario.
Sin embargo en el sector también consideran que la TNA que va de 10% a 15% según el destino, con un CFT de 20%, sigue siendo elevadas para comprar un vivienda.
Es por eso que en la Asociación de Empresarios de la Vivienda, están trabajando en una propuesta que contemple esa disminución.
En tanto, miles de personas esperan la aprobación definitiva para acceder al préstamo del Hipotecario, mientras que otras deberán aguardar una nueva etapa.
Un mercado golpeado
Las estadísticas del colegio de Escribanos de Capital indican que la comercialización de inmuebles bajó casi 40% en el primer semestre. De esta manera, de las 33.000 operaciones registradas en 2008 se pasó a unas 20.000 en igual período de este año.
Según las fuentes consultadas, no se espera un cambio de tendencia para el segundo semestre del año y, para los economistas, el sector puede sufrir aún más como consecuencia de una baja de la obra pública, que es una fuerte impulsora de la actividad.
Fuente: Infobae profesional
